被告需支付逾期交房违约金，并继续履行交房义务

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）桂1102民初1370号

原告：张某彬，男，1979年11月10日出生，汉族，住xx区。

委托代理人：钟保昌，广西贺江律师事务所律师。

被告：广西某某房地产开发有限公司。住所地：xx路。

法定代表人：王某，公司总经理。

被告：贺州市八步区某某公司。住所地：xx路。

法定代表人：谢某芝，公司总经理。

委托代理人：杨某，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。

原告张某彬与被告广西某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）、贺州市八步区某某公司（以下简称“电影公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟保昌，被告某某公司法定代表人王谋、电影公司委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：经贺州某某中介有限公司介绍，原告向被告某某公司购买了贺州市八步区某某公司住宅楼，双方签订《某某公司经济适用住房购房协议书》，注明售房单位为某某公司，约定被告将位于贺州市八步区的某某公司经济适用住房205号房出售给原告，总房价为193185元，被告需于2014年12月向原告交付所购房产。如被告逾期交房超过120天，则按照总房款的1%赔付给乙方违约金，同时乙方有权退房并要求退还已交的全额购房款。后原告向被告支付了购房款。原告认为，原被告签订的《某某公司经济适用住房购房协议书》形成合法有效的买卖合同法律关系，双方应当切实履行。原告付清全部房款后，被告没有按时交房，应按约定支付违约金并及时交房。特此提起诉讼。请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金1932元；2、被告履行合同及时交房；3、本案诉讼费由被告承担。

原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：

1、某某公司经济适用住房购房协议书；

2、收款收据2张；

共同证明原被告签订的《某某公司经济适用住房购房协议书》，是双方真实意思的表示，合同合法有效。原告已依约支付全部房款，被告违反协议约定逾期交房，应该按总房款的1%支付违约金给原告并及时交房。

被告某某公司辩称：一是向众购房户道歉。二是被告法定代表人王扬被监押前工程仍施工，是否有不可抗力的原因造成工程停工导致交房不能的情况不清楚，若是公司原因，则同意按照合同约定支付违约金。三是希望通过政府、公司其他股东及相关部门协调解决水电等问题，尽快让住户能够入住。

被告某某公司未向本院提供证据。

被告某某公司辩称：本案涉及的《某某公司经济适用住房购房协议书》系某某公司与中介公司恶意串通，为规避经济适用房关于设立专户和政府监管专款专用的管理规定，伪造某某公司公章冒用名义与购房人签订的合同，该合同不是电影公司的有效民事行为，当属无效。依据政府批复文件和经济适用房管理规定以及施工合同约定，某某公司才是该项目建设开发商和销售的主体，某某公司不具备经济适用房销售合同中销售人的权利义务，不是本案的适格主体，依法不承担本案的法律责任，请求法院驳回原告诉请。

被告某某公司为其辩解向法院提交的证据有：

1、营业执照、组织机构代码、法定代表人证明，证明区某某公司的主体身份。

2、建设用地规划许可证；

3、建筑工程施工许可证；

4、国有土地使用权证；共同证明涉案经济适用房的报建用地及施工许可是以某某公司名义报备。

5、政府关于区某某公司集资建房批复及棚区改造工程相关文件，证明某某公司建设项目是市政府戴帽工程，以棚区改造工程的经济适用房项目落实在原集资建房项目上。

6、委托代建合同，证明涉案建设项目系由大众公司负责出资开发销售，由区房改办负责监管资金和对购买人资格的审查，某某公司协助报建手续。

7、经济适用房购买资格审查备案表，证明涉案的经济适用房的购买人资格是由区房改办负责审查和报备，不存在通过中介公司销售的事由。

8、桂林市正诚司法鉴定中心鉴定意见书；9、八步区某某公司公章提取件；共同证明涉案的经济适用房的购房合同上的公章与区电影公司的公章不一致，涉嫌伪造公章的违法行为。

经开庭质证，被告某某公司对原告提交的证据三性无异义。被告某某公司对原告提交的证据1三性有异议，经过比对，协议书上的某某公司的公章不是某某公司现有的有效公章，也不是公司授权的行为，根据某某公司与大某公司的建房协议，属于某某公司销售及签订合同，该协议无效，不是电谋公司的行为；对证据2不是电谋公司收取的，与电谋公司无关，对于置换费的三性有异议。

原告对被告电某公司提交的证据1三性无异议，对证据2-4三性无异议，认为该证据恰恰证明电某公司是适格被告。对证据5三性无异议，对证据6、7真实性无异议，但认为该证据证明不了被告要证明的内容，部分购房户是通过中介公司购买的涉案房屋。证据8、9是另一案件的材料，对该证据不予认可。

本院对证据的分析认定：原被告的证据符合民事诉讼的证据要件，能够作为本案事实认定的依据。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

2008年12月8日，贺州市某某资源局给电谋公司所有的座落于贺州市八步土地颁发国有土地使用权证，编号为贺州国用（2008）第220299号，地类用途为文化娱乐用地，使用权类型划拨，使用权面积3322.27㎡。

2011年，为切实解决职工住房困难问题，电某公司研究拟对贺州市实施集资合作建房，项目总建筑面积12157㎡（住房建筑面积10906㎡，地下室建筑面积1251㎡）。八步区房改办于12月15日下文批复原则同意八步区电某公司在符合土地利用规划、城市规划、住房建设规划的前提下，在市组织职工实施集资合作建房。拟建计容总建筑面积约10906㎡共90套，计划投资2200万元，纳入2012年年度经济适用住房建设计划。

2012年2月22日，贺州市八步区发某委就该项目向贺州市发改委呈报审批后，于4月27日下发贺八发改投（2012）3号《关于转发贺州市发展和改革委员会关于下达八步区电某公司职工集资合作建房项目投资计划的通知》给电某公司按照文件精神贯彻执行。

2012年10月31日，为确保2012年城市棚户区改造100套的目标责任任务完成，八步区房改办提出调换到进行城市棚户区改造，该新选址点改造的住房，除了安置被拆迁户外，其余的住房由八步区政府按政策统一调剂，安置符合资格条件的其他住房困难家庭。

2012年11月15日，电某公司与大某公司签订委托代建协议书，约定对甲方（电某公司）位于贺州市八步区危旧楼进行拆除改造，利用原址的土地委托乙方（大众公司）负责代建。第一条：“1、委托工程项目：贺州市八步区电某公司经济适用住房项目。2、工程地点：贺州市八步区。3、工程结构：框架16F。4、总建筑面积：约12534.47㎡。5、工程总造价：约2000万元（工程总造价以竣工结算为准，竣工结算以工程竣工验收时的广西建筑工程预算额及相关标准为结算依据进行工程竣工结算。）”第三条：“房屋销售的有关约定：1、根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理办法的通知》（桂政发（2009）22号）文件及地方保障性住房政策有关条款的规定和标准要求确定购买住房的对象和价格。2、新建的经济适用住房，整个地下室、一层架空停车位和第二、第三层，由乙方按市场运作方式自行处理，用于弥补建设成本。3、新建的经济适用住房，四至十五层由乙方根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理办法的通知》（桂政发（2009）22号）文件有关条款的规定向符合购买对象人群出售，甲方干部职工符合购买住房条件的优先。4、新建的经济适用住房，顶层由甲方无偿用于办公和做影视厅适用（其中顶层一半用做办公，一半用做影视厅），乙方应保证影视厅的层高6米。5、该项目所有购房款项均缴存乙方设立的项目建设专用账户，并由政府相关主管部门按工程进度监督使用。6、交由房改主管部门另行分配的购房指标名额，具体的交款颁发由房改主管部门确定。”协议签订后，大某公司设立专户，开户行为中国建设银行，账号为45×××59，户名为八步区电某公司，由八步区某某和体育局、区房改办监督对销售的购房款专款专用。相关建设立项，报建手续均按政府房产管理部门相关规定由该项目开发建设方大谋公司具体实施，电某公司协助。该项目建设采用市场运作方式，由八步区房改办监管及负责审查购买对象资格。

2013年8月5日，贺州市住建委给八步区电某公司职工集资合作建房项目颁发建设用地规划许可证，记载用地单位为八步区电影公司，用地项目名称为职工集资合作建房项目，用地位置为贺州市八步桥东巷84号，用地性质贺八发改投（2013）16号，用地面积为3321.7㎡，建设规模总投资2200万元。2014年6月9日，贺州市住建局给八步区电某公司职工集资合作建房项目颁发建筑工程施工许可证，记载建设单位为八步区电某公司，工程名称八步区电某公司职工集资合作建房项目，建设地址贺州市八步桥东巷84号，建设规模11324.47㎡，合同价格1358.94万元。

2013年12月6日，贺州市房管局下发贺房产批复（2013）11号文件，确认八步区2012年城市棚户区改造任务100户落实在八步区 八步区电某公司职工集资合作建房项目，要求八步区房改办按照政策文件精神，对套型面积、工程质量等按规定执行。

2014年9月9日，原告经贺州某某中介有限公司介绍，确定购买大众公司开发的电谋公司住宅楼205号房，原告向贺州某某中介有限公司交纳了置换费10552元。当日，原告向大谋公司交纳了购房款183526元，大某公司出具收据一张给原告收执，注明：电某公司住宅楼205房购房款，单价2380元／㎡，面积81.17㎡。

2014年9月10日，原告与八某区电某公司签订编号为05的《电某公司经济适用住房购房协议书》，为解决电某公司职工住房困难和部分社会中低收入家庭住房困难问题，根据上级有关文件精神及规定，并经有关部门批准在贺州市八步建设电某公司职工集资住宅楼，由电某公司负责建房的各项工作。合同第一条：“乙方需填写职工经济适用住房申购调查表以便有关部门对购买资格进行审核”。第二条：“乙方所订购的住房户型为2楼205号房，二室二厅一卫一阳台，总建筑面积约81.17㎡，单价2380元／㎡，总价款为193185元。”第三条：“乙方按下列第（二）种方式按期付款：（二）全额分期付款。交款计划：订金3万，主体三层交足40%，主体八层交足60%，主体十二层交足80%，主体封顶交足95%，交付使用交足100%。”第六条“甲方应按照本合同交房标准说明的内容，按质按量施工完成，并在2015年3月份按时交付乙方使用。”第七条“如遇以下情况者，甲方可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力的；2、其他非甲方能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、冰冻灾害、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，甲方可据实相应延期交房；3、因下雨（日降雨量达到20毫升以上，包含本数在内）、暴风（风力级别需达6级以上的，包含本数在内）造成无法施工的；4、甲方将竣工资料、报告提交政府有关部门并被接受后（以政府接受材料日期为准）等待验收或丈量所需的时间除外；5、双方约定：在交房时，如乙方未按约定付清房款，则交房日期顺延至乙方付清全部房款之日起十日内。除上述因素以外由甲方原因导致，交房时间延期超过120个工作日的，甲方应按总房款的1%赔付给乙方违约金，同时乙方有权退房并要求退还已交的全额房款。另，乙方若有一次及一次以上不按付款期限的约定按期交付房款的，当出现甲方延期交房赔付情形时，乙方无权要求甲方支付延期交房违约金。”合同加盖有电某公司及其法定代表人徐某平的印章。原告认为，根据《电某公司经济适用住房购房协议书》的约定被告应于2015年3月交付涉案房屋给原告，被告逾期超过120个工作日未交房的行为构成违约，应向原告支付逾期交房违约金并及时交房，被告电某公司以协议书中的电某公司公章系伪造为由认为协议无效，双方由此涉诉。

另查明，原告张某彬不是被告电影公司的职工。

诉辩双方争议的焦点是：1、涉案房屋属于什么性质的房源？2、购房合同的设立是否为电某公司的真实意思表示，即合同是否合法有效？原告的诉请和电某公司的抗辩是否成立？3、中介公司应否为本案的当事人参加诉讼？

本院认为：一、涉案房屋属于什么性质的房源？

按照贺州市发展和改革委员会贺发改投资（2012）209号文件以及建设用地规划许可证的记载，涉案项目属于八步区电某公司职工集资合作建房项目；按照贺州市房产管理局贺房产批复（2013）99号文件的规定，确认该集资合作建房项目为棚户改造项目；按照贺州市八步区发展和改革局贺八发改投（2013）16号文件附件以及购买资格审查备案表，则涉案项目以经济适用房运行。结合原告不是被告电某公司的员工的事实以及合同约定为经济适用房的事实，涉案房屋为经济适用房。

二、购房合同的设立是否为电某公司的真实意思表示，即合同是否合法有效？本案中，虽然司法鉴定意见书认定购房协议书上的公司印章和法人代表印章不是被告电某公司和法人代表的印章，不管该结论是否及于本案，但从购买资格审查备案表的记载以及按揭贷款向电某公司专设账户支付的事实，能够认定双方存在合同关系。据此，被告电某公司认为购房合同不是其真实意思表示，合同无效的辩驳主张，不能成立。

三、原告的诉请是否成立，义务主体应如何确认？

本案中：一是《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告在合同约定的时间未能交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，原告主张被告应承担逾期交房违约金1932元以及及时交付房屋的诉请，符合合同的约定，本院予支持。二是原告与电某公司签订购房合同，但是向大某公司支付现金房款，而不是向电某公司支付。大某公司是经济适用房的出让主体，是本案合同义务主体。电某公司并未收受原告的房款，不存在收益，不是违约责任的义务主体；但电某公司基于房源的性质和项目的业主地位，有义务向人民政府相关职能部门请示并促使大某公司尽快履行交房义务。

四、中介公司应否为本案的当事人参加诉讼？本案纠纷不是房款纠纷而是合同履行纠纷，与中介公司无关联。电某公司认为应追加中介公司为本案的当事人参加诉讼的主张，无依据，本院不予采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告广西某某房地产开发有限公司应向原告张谋彬支付逾期交房违约金1932元；

二、被告广西某某房地产开发有限公司应继续履行合同义务，及时履行交房义务，被告八步区电某公司有义务向人民政府相关职能部门请示并促使大某公司尽快履行交房义务。

案件受理费50元（原告已预交），由被告广西某某房地产开发有限公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。

审　判　长　　陈甫欢

审　判　员　　何学文

代理审判员　　张媛月

二〇一六年七月二十八日

书　记　员　　蒋　妍